Em decorrência da COVID-19 e o reconhecimento do estado de Calamidade Pública, foram adotadas medidas de isolamento social com restrição na circulação de pessoas e no funcionamento de várias atividades econômicas.
Tais medidas de isolamento e restrição, acarretaram queda no faturamento das empresas e o impedimento da utilização adequada dos imóveis comerciais.
Com isso, surgiu um conflito de interesses no âmbito dos contratos de locação para fins não-residenciais, de um lado os locadores querem ver cumpridas todas as cláusulas estipuladas no contrato e, de outro lado, os locatários, por sua vez, querem abatimento no valor da locação em decorrência do impedimento de utilização previsto em norma pública.
O primeiro passo para a resolução do impasse seria a renegociação amigável (extra-judicial). O Locatário poderá entrar em contato com o Locador, expor a situação e propor uma redução no valor locatício.
Se não lograr êxito no primeiro passo, poderá utilizar da via judicial. Há argumentos jurídicos que podem embasar a ação. Quais seriam?
Resumidamente, no Direito Privado vigem os princípios da “Pacta sunt servanda” e “Rebus sic stantibus”. O primeiro traduz-se na ideia que os pactos assumidos devem ser cumpridos integralmente, já o segundo, os pactos devem ser mantidos, desde que mantidas as condições em que foram assumidos.
Podemo citar alguns artigos no Código Civil Brasileiro que permitem a revisão dos contratos. Seguem abaixo alguns exemplos:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
“art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.
art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva”
No mesmo sentido, o artigo 18 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê que as partes, de comum acordo, podem renegociar novo valor de aluguel e também inserir ou modificar a cláusula de reajuste de valor.
Já se tem notícias de ações judiciais que estão sendo ingressadas por conta da pandemia e com liminares favoráveis aos Locatários.
Restaurante em São Paulo consegue redução de 30% no valor do aluguel.
“O contrato de locação é bilateral, na medida em que determina prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, quais sejam a disponibilização de bem imóvel mediante o pagamento dos alugueres, comutativo e de execução continuada”, afirmou o juiz. Segundo ele, incide no caso o artigo 317, do Código Civil.” Leia aqui.
Um escritório de advocacia de Ponta Grossa obteve uma liminar na Justiça que concede a isenção do pagamento do contrato de locação por parte de uma loja, em um shopping do município. Leia aqui.
O juiz de Direito Julio Roberto dos Reis, da 25ª vara Cível de Brasília/DF, autorizou que lojista suspenda o pagamento de aluguel mínimo e do fundo de promoção e propaganda enquanto perdurarem as medidas de restrição à circulação de pessoas advindas da pandemia do coronavírus. Leia aqui.
Os empresários devem buscar orientação de uma assessoria contábil e jurídica para melhorar a sua tomada de decisão.